"Te contamos si se puede o no embargar una casa hipotecada. Descubre cuál es el proceso de embargo y qué alternativas tienes ¡Visítanos!"
01 enero 2024
Asociación Española de Afectados por la Deuda
Asociación Española de Afectados por la Deuda

Somos una asociación sin ánimo de lucro que ofrecemos información gratuita a las personas afectadas por sobreendeudamiento, embargos y/o subastas.

Si tienes deudas sin pagar, tus bienes corren peligro y, si no actúas a tiempo y de manera correcta, ni tu vivienda podría salvarse, porque se puede embargar una casa hipotecada; ya que, aunque aún no sea tuya por completo, te la podrían quitar para cubrir lo que debes. 

¿Qué es la ejecución hipotecaria y que desencadena?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento legal en el que el acreedor toma posesión de la vivienda que se puso como garantía para la concesión del préstamo, para ponerla en venta en una subasta y satisfacer la deuda con el dinero obtenido. Esta situación es desencadenada cuando no pagas las cuotas acordadas en el contrato del préstamo, sus intereses o el seguro de la propiedad.

¿Te pueden embargar una casa con hipoteca por deudas? 

Sí, pueden embargar una casa hipotecada, caso que se podría dar si la pusiste como garantía en tu préstamo y te atrasas en los pagos, o si no has cumplido con las cuotas de otras deudas que fueron contraídas con otros acreedores.

Cómo funciona una hipoteca y su relación con un posible embargo 

Cuando quieres comprar una casa, pero no cuentas con el dinero suficiente para adquirirla, presentas una solicitud ante un banco para que te preste lo que necesitas. La aprobación se da luego de que estudian tu solvencia e historial crediticio y hacen una tasación de la vivienda para determinar su valor en el mercado y el máximo importe que te concederán en la hipoteca. 

Al firmar el contrato te encontrarás con el plazo, la tasa de interés y las cuotas, así como con las garantías de pago, en la que generalmente se incluye la propia vivienda, que le da el derecho al banco de ejecutarla. 

Los riesgos de no poder pagar la hipoteca y las consecuencias legales

Si dejas de pagar tu hipoteca corres el riesgo de acumular intereses de mora y ser registrado en ficheros de morosos como ASNEF. Pasado aproximadamente año o año y medio de no responder por las cuotas se producirá la ejecución hipotecaria —tiempo en el que se pueden generar costes legales y de honorarios—, y un juez fijará la fecha límite en la que podrás abonar parte o la totalidad de lo que debes para evitar la subasta de la vivienda

En caso de que no pagues, venderán la casa para conseguir el dinero de la deuda y, además, tu historial crediticio quedará manchado, dificultando tu acceso a futuros préstamos. 

Si, por el contrario, la subastan, existen dos escenarios: la deuda queda saldada o el dinero de la venta no es suficiente para cancelarla, entonces continúas teniendo obligación con el acreedor. 

¿Cúal es el proceso de embargo de una casa hipotecada? 

La ejecución hipotecaria, al ser un proceso legal, tiene condiciones en las que se da y unos pasos que, por ley, se deben seguir: 

<h3> Los pasos legales involucrados en el embargo de una vivienda hipotecada

  • El impago: Te atrasas en el pago de las cuotas, pero aún no se toman acciones legales. 
  • Requerimiento de pago: El banco se comunicará contigo para que informes por qué no has pagado, momento en que podrás buscar un acuerdo u alternativas como una refinanciación
  • Demanda judicial: Si no se llega al acuerdo, o no da frutos, el banco puede acudir a los tribunales para el embargo de la vivienda. 
  • Subasta: Si no pagas, se subasta la vivienda y el banco se queda con ella; si no cubre la deuda, puede embargar otros bienes. 
  • Desahucio: Si sigues viviendo en la casa cuando es subastada, se fija una fecha para que la comisión judicial y la policía tome posesión y te saquen de la vivienda. 

Cómo se determina la viabilidad de un embargo

La viabilidad del embargo se determina a partir de la evaluación del importe de tu deuda, el impago de las cuotas, las notificaciones de mora, el valor de la vivienda, si su precio es mayor o inferior a lo adeudado, que haya demanda para la ejecución hipotecaria, si existen ofertas en la subasta de la casa y si el deudor ha buscado otras formas de pagar como una reestructuración.  

¿Qué acciones pueden llevar a cabo los prestamistas? 

Si no pagas, los prestamistas tienen facultad legal de notificarte tus atrasos en el cumplimiento de las cuotas, requerir el pago, negociar acuerdos, poner una demanda, ejecutar la vivienda, tomar posesión de ella si no hay ofertas suficientes, reclamar la deuda pendiente (si es el caso) y reportarte a ficheros de morosidad. 

¿Puede Hacienda embargar una casa hipotecada? 

Una deuda con cualquier acreedor podría terminar en el embargo de tu vivienda, incluida Hacienda. Sin embargo, el importe de lo adeudado debe ser lo suficientemente alto para que, por un impago con la Agencia Tributaria, llegue a embargarse (porque hay un orden de bienes) y para que esta reclame porque el banco que ha concedido la hipoteca, tiene prioridad. 

¿Puede un banco embargar una casa hipotecada por otro banco? 

Sí, pero se aplica la misma regla de que el banco de la hipoteca tiene prioridad y primero se deberán liquidar otros bienes según el orden judicial. 

Alternativas para evitar el embargo de una casa hipotecada

Hay diferentes maneras de evitar que te embarguen, que van desde buscar acuerdos hasta cambiar las condiciones de tus deudas. 

Negociación con el prestamista y opciones de refinanciamiento 

Si prevés que vas a caer en impagos, lo mejor es que te comuniques con el banco e informes de tu incapacidad de cumplir con las cuotas para que negocien para aplazar el pago de la deuda, cambiar sus condiciones o solicitar un nuevo préstamo que la cubra toda.

Programas de modificación de préstamos y asistencia financiera disponible 

Si no puedes optar por la reunificación también podrías pedir que reestructure la deuda, con unas cuotas mensuales más bajas, otro tipo de interés y alargamiento del plazo de amortización. Pero, en caso de no poder llegar a un acuerdo, y si eres deudor de buena fe,  insolvente, tienes la posibilidad de acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad (LSO) para establecer un plan de pagos

Cómo proteger tu casa hipotecada de un posible embargo 

También hay formas de proteger tu casa hipotecada de un posible embargo, que deberías aplicar desde el momento que piensas en acceder a préstamos:

Medidas preventivas para asegurar el cumplimiento de los pagos de la hipoteca 

Para no caer en impagos debes ser consciente de tu situación financiera y priorizar el abono a las deudas sobre la compra de cosas que no necesitas; si ves que no podrás cumplir con las cuotas, infórmaselo a tus acreedores para explorar opciones de refinanciación o reestructuración. 

Planificación financiera y creación de un fondo de emergencia para situaciones difíciles

Evalúa tus ingresos y gastos para crear un presupuesto que determine si te es posible cumplir con las cuotas de una hipoteca, manteniéndote apegado a este para no sobreendeudarte ni desperdiciar el dinero. 

Asimismo, crea un fondo de emergencia en el que guardes dinero para imprevistos (como el desempleo o una crisis económica) y dispón de sus recursos cuando lo necesites. 

Como conclusión, la ejecución hipotecaria consiste en que el banco toma posesión de tu vivienda (si se puso como garantía en el contrato) si no pagas tus cuotas, no importa si aún no es tuya por completo. Esta situación también acarrea consecuencias como intereses de mora, registro en ficheros de morosos, un historial crediticio manchado y una deuda pendiente si la subasta de la casa no cubre lo adeudado.  Para ello, primero te deben de haber notificado y puesto una demanda judicial, así como es necesario haber buscado opciones como una reestructuración o refinanciación. 

Cabe mencionar que, sí es posible que Hacienda u otro banco embarguen tu casa hipotecada, pero el prestamista siempre tendrá prioridad. Sin embargo, para no caer en esa situación, te recomendamos que planifiques un presupuesto, establezcas un fondo de emergencia y aproveches mecanismos como la LSO. 

¿No has pagado tus deudas y crees que podrían embargar tu casa hipotecada? Lee más sobre las ejecuciones para saber cómo actuar, acógete a la LSO o contáctanos para asesorarte.

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