¿Sabías qué en España, durante el 2022, las ejecuciones hipotecarias iniciadas a viviendas de personas físicas descendieron en un 6,5% de acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)? Pero, ¿qué es la ejecución hipotecaria y cómo pararla? En este artículo te respondemos ambas preguntas.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento donde el acreedor del préstamo hipotecario, que generalmente es una entidad financiera, procede a cobrar la deuda por medio de las garantías pactadas con anticipación en el contrato.
En el desarrollo de la ejecución hipotecaria quien cobra la deuda tendrá facultades para embargar el inmueble y proceder al desahucio o a la subasta de la garantía del préstamo. Se acude a la ejecución hipotecaria cuando el impago de la hipoteca se vuelve repetitivo, llegando a o superando las tres cuotas impagadas.
¿Cómo es el procedimiento de ejecución hipotecaria?
Para llegar a la ejecución hipotecaria el banco o entidad financiera con la que hiciste el préstamo hipotecario debe seguir un protocolo al pie de la letra.
El proceso se inicia con la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado y sigue con una demanda ejecutiva, notificación de la demanda y requerimiento de pago. Después de esto se puede proseguir con el resto. De cada parte del procedimiento te hablaremos más adelante.
Aplicación del vencimiento anticipado
La cláusula del vencimiento anticipado establece que en caso de que las entidades prestamistas registren impagos de intereses o cuotas, podrán hacer una declaración de vencimiento de préstamo.
Cuando se declara el vencimiento de un préstamo la entidad bancaria no está obligada a cobrarle al deudor el número de cuotas que debe. Puede simplemente resolver el contrato para proseguir con la ejecución hipotecaria judicial.
Demanda ejecutiva
Según la Ley 1/2013, la entidad financiera acreedora puede presentar una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia donde esté el inmueble hipotecado.
Pero, especifica, para que la entidad acreedora pueda dar vencida la deuda y proceder a la reclamación judicial, las cuotas vencidas deben ser al menos el 3% del capital prestado o 12 cuotas, si el impago ocurrió durante la primera mitad del préstamo.
Por otra parte, si el impago se dio en la segunda mitad de la duración del préstamo, la cuantía impagada debe ser de al menos el 7% del total prestado o 15 cuotas debidas.
Notificación de la demanda y requerimiento de pago
A la persona deudora se le debe notificar con anterioridad el proceso de ejecución, así como si a la suma por la deuda hipotecaria pendiente se le añadirá un interés por morosidad y los gastos del proceso.
Certificación del Registro de la Propiedad
El juez también pedirá un Registro de la Propiedad, que es un documento público donde se señalan los propietarios, así como las responsabilidades que tienen con el inmueble. Además de la Certificación del Registro de la Propiedad el juez solicitará un registro de cargas en el que se pruebe la existencia de la hipoteca.
Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad
Después de tener el Registro de la Propiedad y el de cargas se procederá a agendar la subasta del bien hipotecado. La fecha en la que se va a llevar a cabo será publicada por medio de canales oficiales como en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
No es obligatorio informar al titular del bien hipotecado la fecha de subasta, por lo que se debe consultar con frecuencia los canales oficiales.
Si hay postores
Cuando llegue la fecha de la subasta la vivienda se ofrecerá por el portal virtual de subastas del Boletín Oficial del Estado, donde no se podrá ofrecer por un valor inferior al 75% del valor de la tasación, que debe estar indicado en la hipoteca.
Si no hay postores
Si hay pocas ofertas de compra el valor del piso puede ir disminuyendo paulatinamente hasta llegar incluso al 70% o 60% del valor inicial de tasación. Cuando el precio de la vivienda disminuye y nadie puja por ella en un plazo de veinte días, el banco podrá apoderarse del inmueble.
Y, en caso de que la vivienda subastada no sea la que el deudor usará como habitual, el valor para adquirirla puede llegar a ser igual al 50% del valor inicial.
Cambio de titularidad del inmueble, posesión y lanzamiento
Después de todo el proceso, el paso a seguir es realizar el cambio en la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, poniéndolo a nombre del nuevo propietario.
Si el inmueble adquirido por el nuevo comprador se encuentra ocupado, se procederá a realizar el lanzamiento judicial, que consiste en requerir la aprobación del desalojo de los ocupantes que impiden la adquisición total del inmueble.
Ahora bien, debes tener en cuenta que el lanzamiento judicial no siempre se puede aplicar. Por ejemplo, cuando las personas están en una vivienda de uso recurrente y se encuentran en condición de vulnerabilidad, tienen una protección especial.
¿Cuánto tiempo se tarda en ejecutar una hipoteca?
La ejecución hipotecaria no tiene un plazo fijo de duración. Todo depende de la demora del proceso judicial, aunque puede rondar el año e, incluso, acercarse a los dos años de duración.
¿Qué pasa cuando el banco ejecuta la hipoteca?
Como te dijimos desde el inicio, la ejecución hipotecaria es una medida que aplican las entidades bancarias para recuperar el dinero que te han prestado, por eso cuando el banco ejecuta la hipoteca lo que sucede es que se recupera la totalidad o parte del valor del préstamo.
Oposición a la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria puede significar la pérdida del inmueble, pero no siempre es el fin. El usuario puede hacer oposición a la ejecución hipotecaria de diversas formas, agotando hasta el último recurso tenga a la mano.
Para empezar, puedes entablar un acuerdo con el banco solicitando la reunificación de la deuda, en la que no sólo debes comprometerte a pagar las cuotas atrasadas, sino que también debes pagar los intereses.
Otra opción es acogerse, si se cuenta con las condiciones requeridas, al Código de Buenas Prácticas, con su ejecución se puede incluso llegar pedir que el banco haga una quita de la hipoteca.
Por último, pero no menos importante, puedes revisar con un abogado especializado si el contrato que firmaste tenía cláusulas abusivas u otros motivos que permitan hacerle oposición a la ejecución hipotecaria.
¿Con cuántos meses sin pagar la hipoteca te pueden desahuciar?
El plazo que puede pasar sin que pague una persona que tiene hipoteca es de un año o un año y 3 meses, tras este plazo se podrá proceder al desahucio, según se establece en la ley 5/2019
¿Qué hacer si después de la ejecución sigo debiendo dinero?
No es muy común que este tipo de situaciones ocurra, pero si es tu caso, lo que debes saber es que el banco seguirá cobrando lo que le debes y puede embargar tus cuentas, parte de tus ingresos u otros bienes que poseas.
Pero no todo está perdido, porque puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad si no puedes hacer frente a la deuda por hipoteca. Recuerda que la Ley de Segunda Oportunidad fue diseñada para renegociar o eliminar de forma parcial las deudas.
¿Es posible parar la ejecución de la hipoteca?
Sí, es posible parar la ejecución de la hipoteca siempre y cuando se sigan las recomendaciones que dimos hace unas líneas ¿Tienes dudas sobre la ejecución hipotecaria?, ¿Quisieras saber más sobre su aplicación? Nuestro equipo con gusto te ayudará, cuéntanos tu caso.
