Cuando se presenta el impago frecuente de la hipoteca, se puede llegar a instancias como la ejecución hipotecaria, en la que se subasta el piso y se vende al mejor postor por parte del acreedor. No obstante, no todo tiene que llegar a este punto y la enervación es una salida eficaz. En esta ocasión te contamos qué es la enervación de la ejecución hipotecaria.
¿Qué significa enervar una hipoteca?
Enervar una hipoteca, en palabras sencillas, es la oportunidad que tiene el arrendatario deudor de finalizar la ejecución hipotecaria. ¿Qué se debe hacer para enervar la hipoteca? Lo que tienes que hacer es pagar las cuotas atrasadas, los intereses de los impagos y las costas judiciales que implicó el proceso de ejecución.
La enervación hipotecaria está recogida en el apartado 3 del artículo 693 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Allí se señala textualmente que el acreedor podrá comunicarse con el deudor antes de que se dé la subasta para liberar a través del pago de la cantidad que debía por el principal y los intereses a la fecha.
A la deuda, menciona el artículo, se pueden añadir también los valores agregados por vencimiento de préstamo y los intereses de demora. Cuando se lleve a cabo la enervación hipotecaria se parará la ejecución hipotecaria de forma casi inmediata.
Requisitos de enervación de la hipoteca
Para realizar la enervación de la hipoteca no existen muchos requisitos. En el artículo 693, citado anteriormente, se menciona que habrá un requisito sólo si la persona que quiere aplicar la enervación ya ha liberado una o más veces el inmueble. De ser así, tendrá que esperar tres años desde la fecha de la liberación anterior y la del requerimiento de pago haya sido por vía judicial o extrajudicial.
Limitaciones a la enervación
La enervación de la ejecución hipotecaria también cuenta con limitaciones. La primera, que es la que te mencionamos arriba, es que no se puede realizar dos, tres, o cuatro veces si no han pasado al menos tres años desde la liberación de un bien inmobiliario.
La segunda es que cuando el bien a liberar es vivienda habitual, no es necesario avisar al acreedor que se realizará la enervación. Es más, ni siquiera es un requisito contar con la aprobación de este.
Una limitación que sí surge en caso de que el piso que se pretende liberar no sea habitual y se use como local comercial, residencia de paso, o garaje, entre otros, donde se hace necesario la contar con la voluntad expresa del acreedor para realizar la enervación.
¿Hasta cuándo se puede enervar una hipoteca?
El plazo en el que es posible enervar una hipoteca puede ser la mejor parte del procedimiento, pues no hay un tiempo límite para realizarla, incluso se puede gestionar cuando se esté dando la subasta; eso sí, hay que desarrollarla antes de que haya finalizado.
¿Se puede enervar la hipoteca de una vivienda no habitual?
Cuando se trata de las viviendas no habituales se puede solicitar su liberación también, pero no se ejecutaría como tal la enervación hipotecaria, puesto que como ya mencionamos, cuando no se trata de la vivienda habitual del deudor sí es necesaria la autorización del acreedor para la liberación.
Si bien ambos procedimientos cambian dependiendo del tipo de vivienda, existen algunas coincidencias.
Por ejemplo, en ambos hay que pagar las mismas cuantías, incluyendo el valor de las cuotas impagadas, el interés del retraso y los gastos judiciales, el Letrado de la Administración de Justicia que finaliza el procedimiento y libera los inmuebles y, por último, en los dos tipos de viviendas hay que esperar tres años para realizar de nuevo una acción de liberación.
¿Qué ley regula la enervación de la hipoteca?
Es posible que ya tengas clara esta respuesta porque, de hecho, es la ley que hemos citado todo el tiempo. La enervación de la hipoteca se regula en el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente en el apartado tres.
Ejecución hipotecaria, ¿cuándo se inicia?
La ejecución hipotecaria se inicia cuando los impagos de las cuotas de la hipoteca igualan o superan las tres cuotas. Es un procedimiento en el que el acreedor del préstamo hipotecario procede a cobrar la deuda por medio de las garantías pactadas con anticipación en un contrato.
En el desarrollo de la ejecución hipotecaria quien cobra la deuda tendrá facultades para embargar el inmueble, proceder al desahucio o a la subasta de la garantía del préstamo.
Protege tu patrimonio con la Ley de la Segunda Oportunidad
La Ley de Segunda Oportunidad permite que la persona deudora, en caso de no poder hacer frente a sus deudas, pueda renegociarlas e incluso, en algunos casos, eliminarlas por completo.
Además, en las reformas realizadas en meses pasados se avaló que en la aplicación de la Ley de Segunda Oportunidad se facilite que el deudor proteja su vivienda familiar o piso habitual mediante el pago de una parte de la deuda en la que estaba implicado este bien inmueble de forma legal.
¿Deseas saber más sobre el tema del artículo? ¿Quieres realizar una enervación de la ejecución hipotecaria? Puedes escribirnos y contarnos tus dudas. Podemos ayudarte, ¡contacta con nosotros!
