"Si has negociado una dación en pago y quieres pedir una hipoteca para comprar otra vivienda, en este post descubrirás todo lo que debes conocer al respecto."
24 julio 2023
Asociación Española de Afectados por la Deuda
Asociación Española de Afectados por la Deuda

Somos una asociación sin ánimo de lucro que ofrecemos información gratuita a las personas afectadas por sobreendeudamiento, embargos y/o subastas.

Sin dar rodeos la respuesta es sí, es posible pedir una hipoteca después de una dación en pago. En este post te explicamos más a fondo  qué es la dación de pago, las condiciones para solicitar una nueva hipoteca y si se puede recuperar una vivienda después de la dación en pago.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es una alternativa a una deuda en la que se da un bien a cambio de lo que se debe. En el caso de la hipoteca, funciona cuando el piso utilizado como garantía se le cede a la entidad bancaria para saldar la deuda.

Dación en pago con el banco

La dación en pago con el banco es una posibilidad que se incluye generalmente en la cláusula de contrato de la hipoteca. Se recurre a ella cuando es poco viable, por no decir que imposible, pagar las cuotas de la deuda y se quiere evitar la ejecución hipotecaria, donde te pueden llegar a embargar el piso.

Entre los beneficios de optar por la dación en pago se encuentra saldar la totalidad de la deuda y, en caso de tener otro tipo de bienes y propiedades, protegerlas de una posible confiscación por parte del acreedor.

Cuando acuerdas con el banco realizar la dación en pago no necesariamente debes dejar de habitar tu piso, ya que puedes llegar a un acuerdo para pagar un alquiler al banco por estar en el piso, lo que se conoce como alquiler social.

Código de buenas prácticas bancarias

Los bancos que pueden ofrecer a los usuarios la dación en pago están acogidos a las buenas prácticas bancarias. Al iniciar la dación en pago, a la entidad financiera se le prohíbe realizar una ejecución hipotecaria. También está prohibido que los intereses aplicados por el impago superen el 2% de los intereses de la hipoteca.

Pero ten en cuenta que, como pasa usualmente, para poder optar por la dación en pago también hay que contar con una larga lista de documentación:

  • Documentos completos de identificación de la familia.
  • Certificados de empadronamiento de todos los miembros de la familia.
  • Documentos de la vivienda, como las escrituras, y documentos de la hipoteca.
  • Certificado de desempleo del titular del núcleo familiar o, en caso de que se sea autónomo, un certificado de ingresos deficientes.
  • Acreditación de titularidades.
  • Certificación de rentas de la última vez que se realizó un ejercicio tributario.
  • Declaración responsable del titular en la que se expresa la iniciativa de comenzar a desarrollar determinada actividad o, en su defecto, a modificar alguna que ya se esté llevando a cabo. La declaración responsable se presenta a la Administración local.

¿Qué tipos de hipotecas puedo pedir después de una dación?

La respuesta es cualquier tipo. Por fortuna, puedes acceder a cualquier tipo de hipoteca sea a término fijo, variable o mixto después de una dación en pago, puesto que este tipo de movimientos no cuenta con ningún registro.

Eso sí, si lo que deseas es volver a realizar una hipoteca con el mismo banco con el que hiciste una dación en pago, lo más predecible es que sí aparezcas en un registro interno y puede que te limiten a la hora de manifestar la intención de hacer otra hipoteca.

Condiciones para solicitar la nueva hipoteca

Solicitar una nueva hipoteca después de haber dado una dación en pago suena razonable, siempre y cuando las condiciones económicas hayan mejorado y no lleven de nuevo a la dación en pago en futuras hipotecas.

La capacidad de pago del préstamo hipotecario debe probarse con ingresos suficientes, estables y recurrentes, así como  otros requisitos que te contamos más adelante.

Demostrar ingresos suficientes, estables y recurrentes

Como en cualquier préstamo, a las entidades bancarias y financieras hay que demostrarles con pruebas que existe una capacidad de pago.

Deberás aportar la documentación de los ingresos fijos o de un trabajo estable incluyendo, entre otras cosas, el pago de las dos nóminas anteriores.

Ahorros del 30%

Los ahorros del 30% del valor total del préstamo hipotecario se distribuyen en un 20% para el pago del valor de la casa, que se da al inicio del proceso hipotecario, y el 10% restante corresponde a los gastos asociados a la compraventa (notario, registro, etc.).

Edad

Aunque depende de cada entidad, usualmente el banco te concederá una hipoteca  que termines de pagar, como muy tarde, con 75 años, aunque hay entidades que pueden alargar este plazo hasta los 80.

De este modo, la edad que tengas en el momento de solicitar y firmar la hipoteca condicionará la aprobación o no de la misma y el plazo máximo en el que tengas que devolverla.

¿Se puede recuperar la vivienda después de la dación en pago?

La posible recuperación de la vivienda después de la  dación en pago depende del tipo de contrato de hipoteca firmado, pues algunos bancos imposibilitan en las cláusulas la recuperación de las viviendas hipotecadas tras la dación en pago.

Pero no todos los contratos tienen cláusulas de esta naturaleza, por eso lo recomendable es revisar bien el contrato. Otra alternativa es solicitar la ejecución del Código de Buenas Prácticas.  

En conclusión, es posible pedir una hipoteca después de haber realizado una dación en pago, pero hay que cumplir con requisitos como tener ingresos suficientes para hacer frente al préstamo, tener el 30% del total de la deuda ahorrado y cumplir con el rango de edad para pedir la hipoteca de nuevo. 

¿Tuviste problemas con el proceso de dación en pago? ¿Después de hacer una dación en pago quieres solicitar de nuevo otra hipoteca? Nuestro equipo quiere escuchar tu caso y ofrecerte alternativas de solución. 

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