La quita hipotecaria es un acuerdo que se establece entre el banco y el deudor con el fin de disminuir la cantidad que se adeuda. Es una alternativa a la que se acude en momentos en los que el deudor no puede pagar lo que debe al presentar dificultades económicas.
Las reducciones se hacen en el capital principal y en los intereses de la deuda. La medida está definida en el Código de Buenas Prácticas, que fue aprobado en el Real Decreto ley 6-2012 de 9 de marzo.
En este artículo te contamos las ventajas que tiene la quita hipotecaria para el deudor, como afecta la quita al historial crediticio, los bancos que ofrecen los acuerdos de quita hipotecaria en nuestro país, y la forma en como funciona.
¿Qué es la quita hipotecaria y cómo funciona?
La quita hipotecaria, como te mencionamos antes, es un acuerdo por medio del cual una entidad financiera acepta reducir una parte de la deuda que tiene con una persona.
La quita no es la primera opción cuando se dan dificultades de impago, incluso para poder acceder a este tipo de acuerdos el deudor debe estar en situación de insolvencia.
En cuanto a la quita hipotecaria se sabe que se suele acceder a esta cuando el deudor ve que los pagos que hace del crédito superan de forma considerable sus ingresos, y por esta razón se le ha imposibilitado realizar el pago.
En el Código de Buenas Prácticas, se menciona que la entidad deberá emplear alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará al deudor, sin importar si decide o no conceder la quita:
- Reducción del 25 por ciento.
- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
Acá la idea principal es que se calcula el porcentaje de la deuda que ya ha sido pagada por el deudor, luego se determina cuál es el porcentaje de pagos realizados en proporción a las cuotas que deben pagarse y con este cálculo se dispone la reducción que debe hacerse del crédito.
Para que quede más claro, vamos a revisar un ejemplo con una persona que debe un préstamo de 200.000 euros.
- Importe 200.000 euros.
- Valor pagado por el deudor: 58.984 euros
- Valor pendiente de pago: 141.016
- Plazo de amortización pactado: 10 años (120 meses)
- Periodicidad de amortización: mensual
- Tipo de interés anual: 5% (tipo fijo)
- Tipo de interés mensual: 0,42% (5% anual dividido entre 12 meses)
- Número total de cuotas: 120
- Número de cuotas satisfechas antes del impago: 42
La fórmula entonces es el número de cuotas pagadas sobre el número de cuotas total, que en este caso sería de 42/120 es igual a 0,35. Este valor se multiplica por el pago pendiente, es decir, 141.016 x 0,35 y el resultado que es 49.355,6 sería la quita que se le debe hacer a la persona. Siendo así el saldo pendiente tras aplicar la reducción sería de 91.660,4 euros.
- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
En este caso el procedimiento empieza con la comparación del valor actual de la vivienda y el valor de la tasación por el que se evaluó la propiedad al inicio. Luego se resta del valor de tasación inicial la doble diferencia entre el valor de la vivienda y el valor del préstamo.
Si el valor de la vivienda en la actualidad es menor al valor calculado por esta fórmula, el banco podrá ofrecer al cliente la quita, que sería la mitad de la diferencia calculada.
Para que quede más claro, un ejemplo sería el siguiente:
- Valor inicial de tasación de la vivienda: 300.000 euros
- Valor actual de la vivienda: 50.000 euros
- Préstamo hipotecario concedido: 180.000 euros
En la comparación en un escenario hipotético estos serían los datos:
Valor inicial de tasación = 300.000 euros.
Valor actual de la vivienda = 50.000 euros.
En el paso dos al calcular la diferencia entre el valor inicial de tasación y el valor actual de la vivienda sería 300.000 -180.000= 120.000. En el paso 3 se resta el doble de la diferencia entre el valor de la vivienda y el préstamo concedido, que sería 300.000 -240.000 igual a 60.000.
Ahora este valor se le resta al valor actual de la vivienda, de la sigueinte forma: 60.000 – 50.000= 10.000, este valor se divide en dos y el resultado que es 5.000 sería la quita que se aplica.
En el mismo Real Decreto se menciona que la medida podrá ser solicitada también por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
¿Cuándo se puede solicitar una quita hipotecaria?
Una quita hipotecaria se puede solicitar cuando los deudores están en el umbral de exclusión para el que según el Código de Buenas Prácticas se debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Que el total de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no sea superior 3 veces al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM. Cuando la persona tenga una discapacidad que sea superior al 33% el límite es de 4 veces el IPREM.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien en los casos en los que los ingresos no puedan ser mayores a 4 veces al IPREM.
Tras cumplir los requisitos, el paso a seguir es solicitar una reestructuración de la deuda hipotecaria, cuando esta es calificado como inviable en caso de que el pago mensual sea superior al 50% del total de los ingresos que perciben los miembros de la unidad familiar, se puede acceder a la posibilidad de la quita.
En cuanto a los requisitos que se deben tener en cuenta para poder acceder a la quita se mencionan los siguientes: que la unidad familiar no tenga bienes suficientes para pagar la deuda.
Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda que tenga el deudor, que no se tengan otras garantías, y que en caso de que existan codeudores no hagan parte de la unidad familiar.
¿Qué ventajas tiene la quita hipotecaria para el deudor?
Existen diferentes ventajas que tiene la quita hipotecaria para el deudor, la primera y más obvia es la reducción de la deuda pendiente y de los intereses de la misma.
En un segundo punto se puede evitar la ejecución hipotecaria, que consiste en el procedimiento por el cual el banco ejecuta la garantía de la deuda que es la vivienda hipotecada.
Otra ventajas es que brinda la posibilidad de mejorar la viabilidad de pago, evitando de esta forma consecuencias como llegar a la quiebra, pues al acomodar los pagos a la situación económica que tenga el deudor se puede lograr el pago del crédito hipotecario.
¿Afecta la quita hipotecaria al historial crediticio?
La quita si afecta al historial crediticio y esta es una de las principales consecuencias que debe tener en cuenta el deudor, ya que el pago del crédito hipotecario quedará registrado como un pago parcial en una parte importante de los bancos que brindan esta posibilidad.
De acuerdo al valor de la deuda se puede afectar el historial crediticio por un tiempo que va desde los 5 años hasta los 6, lo que puede va a incidir enormemente el acceso a créditos a corto y largo plazo.
En caso de no tener los recursos suficientes para pagar la deuda hipotecaria ni después de haber realizado la quita, los deudores pueden acudir a la Ley de Segunda Oportunidad.
¿Qué bancos ofrecen acuerdos de quita hipotecaria en España?
Los bancos que se acogen al Código de Buenas Prácticas ofrecen la quita hipotecaria en nuestro país, pero algunos de los que la brindan son Wizink, y Bankinter.
En definitiva, una quita hipotecaria es el acuerdo por el cual el banco y el deudor pactan disminuir una parte del total de la deuda, con el fin de poder, por un lado facilitar el pago y por el otro por parte del acreedor recibir el pago de la deuda sin exponerse a la pérdida completa de la cantidad prestada.
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